Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana od 8. jula građani u Bosni i Hercegovini mogu zatražiti u regionalnim centrima Uprave za indirektno oporezivanje, čime počinje primjena mjere koju su kupci prvih nekretnina dugo čekali.
Riječ je o jednoj od najvažnijih olakšica za građane koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, posebno za mlade ljude i porodice kojima kupovina stana predstavlja jedan od najvećih životnih troškova.
Nakon izmjena propisa i donošenja pratećeg pravilnika, UIO počinje zaprimati zahtjeve, a iz ove institucije poručuju da nema potrebe za stvaranjem gužvi već prvog dana, jer je rok za predaju zahtjeva u prvoj godini primjene produžen do kraja 2026. godine.
Ko ima pravo na povrat PDV-a za kupovinu prvog stana?
Pravo na povrat PDV-a za kupovinu prvog stana imaju punoljetna fizička lica, državljani Bosne i Hercegovine, koja imaju stalno prebivalište u BiH.
Osnovni uslov je da kupac prvi put stiče stambenu nekretninu, odnosno da u proteklih sedam godina nije imao stan ili kuću u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu.
Ovo pravo se odnosi na novoizgrađene stanove i kupljene gotove kuće koje su bile predmet oporezivanja PDV-om. Nekretnina mora biti uknjižena na ime kupca nakon 12. aprila 2025. godine, kada su stupile na snagu izmjene Zakona o PDV-u.
Povrat se ne može ostvariti za starogradnju, jer takvi stanovi nisu bili predmet oporezivanja PDV-om. Također, zahtjev se ne može podnijeti za stan koji je još u izgradnji.
Kupac zahtjev može predati tek kada je nekretnina završena i evidentirana u službenim evidencijama kod nadležnog organa za imovinsko-pravne odnose.
Koliko kvadrata ulazi u povrat?
Kupac ima pravo na povrat PDV-a za površinu do 40 kvadratnih metara. Ako kupac ima članove porodičnog domaćinstva, može ostvariti dodatnih 15 kvadratnih metara po svakom članu domaćinstva, ali samo ako i ti članovi ispunjavaju propisane uslove.
Porodično domaćinstvo podrazumijeva zajednicu življenja, privređivanja i trošenja prihoda kupca i članova porodice. U tu kategoriju ulaze supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat ili sestra. Važan uslov je da članovi domaćinstva imaju isto mjesto prebivališta kao i kupac.
Ako se traži samo osnovnih 40 kvadrata, posmatra se lično pravo kupca. Ako se traži dodatnih 15 kvadrata po članu domaćinstva, tada se provjeravaju i članovi domaćinstva za koje se traži uvećanje površine.
Šta ako je kupac ranije naslijedio dio kuće ili stana?
UIO je pojasnila da pravo na povrat ne može ostvariti osoba koja je u proteklih sedam godina imala nekretninu ili dio nekretnine u vlasništvu ili suvlasništvu. To se odnosi i na naslijeđeni dio kuće ili stana, bez obzira na to da li je riječ o polovini, četvrtini ili manjem idealnom dijelu.
U praksi to znači da se i naslijeđena imovina tretira kao vlasništvo ili suvlasništvo, pa takav kupac ne ispunjava uslove za povrat PDV-a za kupovinu prvog stana.
Kako se tretira imovina supružnika?
Pravilnik razlikuje lično pravo kupca od prava koje se ostvaruje po osnovu članova domaćinstva. Ako suprug, naprimjer, ima stan koji je stekao prije braka kao svoju posebnu imovinu, supruga koja kupuje prvi stan može ostvariti pravo na povrat za osnovnih 40 kvadrata, pod uslovom da ona u proteklih sedam godina nije imala nekretninu na svom imenu.
Međutim, u tom slučaju ona ne može dobiti dodatnih 15 kvadrata za supruga, jer on već posjeduje nekretninu. Ako je stan stečen tokom braka, takva imovina se tretira kao bračna tekovina, pa kupac u tom slučaju nema pravo na povrat.
Gdje se predaje zahtjev?
Zahtjev se predaje u regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca nekretnine, a ne prema mjestu prebivališta kupca. Regionalni centri UIO nalaze se u Sarajevu, Banjoj Luci, Mostaru i Tuzli.
To znači da kupac iz jednog grada može zahtjev predati u drugom regionalnom centru, ako je firma od koje je kupio stan registrovana na području tog centra.
Ako kupac zahtjev greškom preda u pogrešan regionalni centar, UIO će ga po službenoj dužnosti proslijediti nadležnoj organizacionoj jedinici, ali iz Uprave savjetuju da se zahtjev odmah preda na pravo mjesto kako bi postupak bio brži.
Koja dokumentacija je potrebna?
Za povrat PDV-a za kupovinu prvog stana kupac treba pripremiti lične, imovinske i finansijske dokaze. Od ličnih dokumenata potrebni su rodni list, vjenčani list ako je primjenjivo, uvjerenje o državljanstvu BiH koje nije starije od šest mjeseci, te CIPS prijava prebivališta.
Od dokumenata koji se odnose na nekretninu potrebno je dostaviti notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji, dokaz da je stan uknjižen na ime kupca, list nepokretnosti, zemljišnoknjižni izvadak ili posjedovni list, te poresku fakturu prodavca na kojoj je iskazan PDV.
Kupac mora dostaviti i dokaz da je kupoprodajna cijena sa PDV-om u potpunosti plaćena. To može biti potvrda banke o uplati, notarska potvrda o isplati cijene ili potvrda prodavca.
Potrebna su i uvjerenja poreznih organa da kupac u proteklih sedam godina nije imao nekretninu, kao i uvjerenja organa nadležnih za imovinsko-pravne odnose prema mjestu prebivališta. Uz to se dostavljaju popunjeni obrasci i izjave koje se daju pod krivičnom odgovornošću, kućna lista ako se traži dodatna kvadratura za članove domaćinstva, te potvrda o bankovnom računu na koji će biti uplaćen odobreni iznos.
Ako kupac traži dodatnih 15 kvadrata po članu domaćinstva, dokumentacija se dostavlja i za te članove. To uključuje rodni list, dokaz o državljanstvu, CIPS prijavu, dokaze o srodstvu, te uvjerenja nadležnih institucija da ni oni nisu imali nekretninu u proteklih sedam godina.
Da li građani moraju sami ići po uvjerenja u drugi entitet ili Brčko distrikt?
Iz UIO navode da građani predaju uvjerenja nadležnih organa prema svom trenutnom prebivalištu, dok će međuentitetske provjere obavljati UIO službenim putem. To znači da građani ne bi trebali biti kuriri između institucija.
UIO će provjere vršiti kroz saradnju sa entitetskim geodetskim upravama, sudovima, poreskim upravama entiteta i institucijama Brčko distrikta, kako bi se utvrdilo da li je podnosilac zahtjeva ili član domaćinstva imao skrivenu ili prometovanu imovinu bilo gdje u BiH.
Koliko se čeka na isplatu?
Zakonski rok za povrat novca je najviše šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva. Iz UIO naglašavaju da to ne znači da će svaki predmet čekati toliko dugo, jer brzina rješavanja zavisi od urednosti dokumentacije i od provjera koje se moraju obaviti kod drugih institucija.
Što je zahtjev potpuniji, postupak bi trebao biti brži. Ako dokumentacija nije potpuna ili ako se tokom provjera pojave nejasnoće, postupak može trajati duže.
Koliki može biti maksimalan povrat?
Maksimalan iznos povrata zavisi od prosječne cijene stana sa PDV-om u Bosni i Hercegovini, prema posljednjem kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora.
Prema primjeru iz materijala UIO, ako je ugovor o kupoprodaji zaključen 31. jula 2025. godine, maksimalan iznos povrata iznosio je 25.149,10 KM. Prema podacima za prvi kvartal 2026. godine, prikazan je maksimalan povrat od 29.576,37 KM za obračun na 55 kvadratnih metara.
Stan se ne smije prodati pet godina
Građani koji ostvare povrat PDV-a ne smiju prodati ili na drugi način otuđiti stan u roku od pet godina. Ako korisnik prekrši ovu zabranu, dužan je vratiti kompletan iznos povrata, uz zakonske zatezne kamate.
UIO će, prema najavama, provoditi redovne i naknadne kontrole kroz registre nekretnina i službene provjere, kako bi se spriječile zloupotrebe i zaštitio budžet.
Rok za predaju zahtjeva u prvoj godini produžen
Budući da se povrat PDV-a za kupovinu prvog stana primjenjuje prvi put, rok za predaju zahtjeva u ovoj godini produžen je do kraja 2026. godine. Iz UIO pozivaju građane da ne žure i da prije dolaska pažljivo prikupe svu potrebnu dokumentaciju.
Ova mjera predstavlja dugo čekanu finansijsku olakšicu za građane koji prvi put kupuju stan, ali se provodi kao zvanični upravni postupak, što znači da će svaki zahtjev, dokument i navedena površina biti detaljno provjereni prije donošenja odluke o povratu.
